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美国次级房贷危机产生了220万的“房奴” [转帖]

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标题: 美国次级房贷危机产生了220万的“房奴” [转帖] (1872 reads) 时间: 2007-8-08 周三, 09:58

作者：hlp 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

转自——深圳日报

美国次级房贷危机产生了220万的"房奴"

　　房地产商吹出的泡泡破了

　　在美国次级房贷危机中，房地产商扮演着推波助澜的角色。

　　过去五年，美国房地产一片繁荣，房价不断上涨，房地产商也跟随银行、金融公司，迫不及待地进入房贷市场。

　　为了让他们的房子尽快卖出去，房地产商可谓不择手段。

　　伊丽莎白和丈夫阿姆多·默特的房屋贷款并不是来自银行，房地产开发商才是夫妇俩的直接"债主"，而这成了他们梦魇的开始。

　　2005年11月，有四个小孩的默特夫妇看上了华盛顿城郊一套三房的新住宅，价值54万美元。但房产商毕泽尔(BeazerHomes)并没有让他们去找银行贷款，而是自己提供了贷款合同。

　　据默特夫妇介绍，当初他们的收入水平并不符合贷款要求，毕泽尔公司便替他们伪造收入证明，在贷款申请书上强调他们能够从即将搬离的旧房子收取不菲的租金，来夸大他们的经济来源。默特夫妇开始并不愿意撒谎，但最后，还是禁不住新房的诱惑，在合同上签了字。

　　但他们现在后悔了。美国旧房子的销售量自2006年以来就不断下滑，默特夫妇的旧房子卖不出去，如今两套住宅的贷款加起来高达100万美元，而他们的家庭年收入只有14.5万。"我们快没钱供房了，房子随时都有被收回的可能。"伊丽莎白绝望地说。

　　而毕泽尔只是许多迫不及待地进入抵押房贷市场的房地产公司之一。过去五年，美国房地产一片繁荣，房价不断上涨，为了卖掉更多的新住宅，许多房地产公司跟随银行和金融公司，为购房者提供抵押贷款，然后再将贷款卖给华尔街的金融公司。等到低收入购房者无力偿还贷款时，开发商通常已经把债务过户，损失的只是那些金融公司。

　　在华尔街，有的投行向提供次级贷款的银行和房地产商买下这些贷款，将它打包成一笔债券，然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司。

　　有了华尔街的支持，房地产商更加肆无忌惮。虽然2006年新建的住宅空置率越来越高，供给已经明显大于需求了，但房地产商仍然不遗余力地为"次级信用 "的购房者提供贷款。通过"不查收入、不查资产"、可以随时调整还款比例、前几年还可只付息而根本不用偿还本金等手段来引诱潜在的购房者。通过这种方式，房地产商的资金流动就能加快，进而投资建造更多的楼房，实现更多的销售量。

　　实际上，今年年初以来，房地产商的房贷业务开展得并不是很顺畅。由于担心贷款人太差的信用而无力偿还，投资银行及其投资者都开始拒绝来自房地产商的贷款。另外，房价开始不断回落，投资者们发现房子的价值并没有当初房地产商吹嘘的那么高，而贷款人的收入也并没有申请书上写的那么多。

　　尽管如此，房地产商在过去几年，通过刺激次级贷款的方式，聚敛了惊人的财富。去年，美国十家最大房地产公司的销售额达到了988亿美元，而在1992年，这个数值只有93亿美元。

　　而与银行、金融公司一起，房地产商们使美国产生了220万个像默多夫妇这样的"房奴"。他们虽然绞尽脑汁、苦苦挣扎，仍还不起贷款，不得不面临房产被收回、无家可归的悲惨境地。

　　美房地产商的"七宗罪"

　　1.用各种欺骗性或高压的营销手段。例如，吹嘘并不存在的完善的公共设施，或威胁消费者说如果不能在一定的期限内签合同，就要没收押金。2.有时候会在购房合同上做"手脚"，通过用模棱两可的语言，限制了消费者日后起诉其的权利。3.雇用来历不明的房产评估员，对房子的价值进行任意夸大。4.承诺帮助消费者负担一到三年的部分贷款，引诱或误导消费者虚报收入水平，使其日后陷入还款成本会逐年大幅提高的贷款。5.在合同还没签妥前，就逼迫购房者尽快搬进新房，来记录销售额。6.对于承诺的房屋和配套设施并不兑现，即使非常基本的路灯。7.房屋在极短的时间内仓促完工，导致许多劣质工程，隐藏不安全因素。

　　美国次级房贷危机如何形成

　　美国自2000年不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，目的利用建筑业拉动经济。这就带动了一波不动产大涨。

　　但从2006年开始，美国房地产市场明显降温，房屋价格持续下跌。例如，洛杉矶在前三年房价走高70％以上，之后回落，至今已回落了两成以上。另外，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大，违约现象大量出现。

　　很多银行、金融公司，大力扩张住房贷款，最令人诟病及担心的有两项政策：其一，购房无须提供首付，全部资金皆可从银行贷款，前几年还可只付息而不用偿还本金，以此吸引借款客户；其二，对借款人不作任何信用审核，即针对"次级信用"的人借出大笔金额，而那些打零工、新移民和年轻单身母亲等人，如今就面临了没法付出利息的窘境，更别说偿还本金了。

　　因为金融技术的进步，有的投行向这些银行买下这些贷款，将它打包成一笔债券，然后卖给公募基金、避险基金、退休基金或保险公司，称为"次级房贷债券"，且有信用评等公司如SRP(标准普尔)给予债券信用等级。

　　这次出问题的原因是，当这些次级贷款人违约率升高后，债券等级便被SRP等调降，债券价格因此大跌，投资者遭受了很大损失，没人接手，想卖没门。更有甚者，美国第五大投资银行贝尔斯登公司旗下避险(或私募)基金专门投资这种债券，更糟糕的是他们再拿这些债券抵押，再去投新的次级债券。

　　前两周，贝尔公司的客户要求赎回基金，但因这些债券无人问津，故而公司公告拒绝客户的赎回申请，因而引起恐慌。在所有上市公司中，金融机构的股价在这次危机中直接受波及而跌得最惨，因为投资人害怕他们持有此类债券，或其它类似债券遭池鱼之殃。

　　什么是次级抵押贷款？

　　美国房地产贷款系统里面分为了三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。目前出问题的就是美国的第三类市场。第一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2％至 3％，占美国整体房贷市场比重的7％到8％，但其利润是最高的，风险也最大。许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，如国际金融界名人罗杰斯所说，"人们能够无本买房"。

　　新闻链接

　　贝尔斯登总裁引咎辞职

　　新华社信息纽约8月5日电美国第五大投行贝尔斯登公司5日宣布，由于次级抵押贷款市场危机拖累旗下两只基金倒闭，公司负责此项业务的共同总裁和共同首席运营官沃伦·斯佩克特当天辞职。

　　贝尔斯登当天发布声明称，公司希望通过高层人员调整，令投资人重拾信心。公司另一位共同总裁艾伦·施瓦特将成为公司唯一总裁。

　　由于美国房地产市场持续降温，次级抵押贷款市场爆发危机。近两个月来贝尔斯登旗下两只投资次级抵押贷款证券化产品的基金宣布倒闭，投资人总共损失逾15亿美元，负责此项业务的斯佩克特自然难辞其咎。

作者：hlp 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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