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[闲聊]提上来回答波儿关于悉尼东部的地产
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作者
[闲聊]提上来回答波儿关于悉尼东部的地产
韦小宝
头衔: 海归上校
声望: 院士
加入时间: 2006/09/23
文章: 984
海归分: 76007
标题:
[闲聊]提上来回答波儿关于悉尼东部的地产
(2113 reads)
时间:
2006-10-15 周日, 20:54
作者:
韦小宝
在
海归茶馆
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
Introduction
本贴是对下面贴子的follow-up:
https://www.haiguinet.com/bbs/viewtopic.php?p=1033450
因为你住在悉尼东部,你在下面提供的关于东部的信息非常有价值,对我也是非常有用的,首先表示感谢。因为看到你在下面珊帖子了,估计我们一帮爷们关于东部地产的讨论有冒犯之嫌,所以,特地写这个帖子“提上来“澄清。
我认为贵或不贵,或者是地产的价格,纯粹就是由supply和demand的关系决定的。正如你所说,再破再小,只要demand很大,supply很小,所以,价格就上去了。反之,依然。是否over valued,是扯淡的事情。而了解demand是否强劲,我个人体会是,现场参加拍卖,立刻就知道。我举2个给我印象深刻的例子。
Blakehurst
第一个就是南部Blakehurst的The Castle。这个房子比较有名,电视节目Bachelor的部分场景就是在这里拍的。该House由超市Franklin的老板在1960年代盖的,land size是4500m2,waterfront,室内室外游泳池,jetty,movie studio等,你可以想象那个年代流行的该有的都有。我直观感觉是,从大门进去,首先得100米冲刺才能到房间的门口,这是前院。后院则就是大观园的感觉,高低、层次感都有。
我参加的这次拍卖,是被一个Lebanese accountant拿下后转手卖的。拍卖师自己出的价,$5m,然后没有人应。事实上,在我参加的这次之前,拍卖过一次,有人出价$8.8m,这个accountant要$9m,没有成交。
从这豪宅冷清的拍卖气氛的经验我知道,买豪宅必须得在名贵的地区,否则,再好的房子,再好的价格,也不能要,因为demand太小,很难出手,这样你得一辈子拿着。据说这房子甚至到海外到处做广告,但是没有用,拍卖的时候,没有人出价。这个房子,如果平移到Mosman,我估计至少从$20m往上拍,而且估计打破头抢。
Neutral Bay
第二个是北部的Neutral Bay。这个House 300m2,跟Neutral Bay大多数House的大小一样。但是,它最出色的是architectural design。我很难用文字描述这个房子设计的独特,总之结果是要多小资就多小资。像我这样的土人,一看了就立马喜欢,你就知道它的魅力。 我相信所有看过这房子的人都留下深刻的印象,我当时记得一couple的评价是:well setup。
按300m2的land size,我们分析在Neutral Bay这样的地方,尽管设计一流,最多也就$1.5m - $1.8m的意思,所以,我们参加拍卖前就准备将其拿下,比如,还让solicitor把purchase contract都review了一遍。
共有7个registered bidders,还有不少邻居观战。我靠,一开始拍卖,就发现气氛不对。当一白哥们出价$1.3m以后,auctioner说太低,要求直接从$1.8m开始拍,而$1.8m就是agent一直声称的底价。另外一中国哥们就跟这白哥们像2只斗急的公鸡一样,一直死咬,直到$2.2m,被这白哥们搞定。期间,在场所有人都越来越紧张,并住呼吸。因为我老婆也很想要这房子,在边上被阵势吓坏了,不住说,假的!假的!
客观地说,根据现场他们的反应,我感觉这俩哥们绝对是emotional bid,尽管所有卖房指南都写不能emotional bid。我依然认为这房子顶多值$1.8m。所以,因为emotional bid,owner至少多赚$400k,我想他们现在还偷着乐吧。
我还认为,尽管同时出现两个志在必得的bidder是偶然,但是,因为在lower northshore,像这个budget范围的房子,demand是非常强劲的。记得当时是ATO星期3宣布150k以上只交45%的tax,而星期4晚上就拍这个房子。我估计那2个哥们肯定受这好消息刺激,更是坚定了志在必得的信心。因为在lower northshore,根据我一个哥们在这地区作accounting透露,作IT的相当部分人都在$200k-$300k以上,显然降税对他们绝对很管用,立即反映在抢房子上。
从这个经验我知道,区一定要好,货也一定要好,这两点能基本保证demand强。至于是否能卖个最好的价钱,那就看是否有好运气,同时出现2个或更多的冤大头了,而且两个冤大头要越冤越好,按英文说法就是是否是best day了。
Summary
既然波儿你自己看好悉尼东部,而且东部demand一直很强劲,你应该继续在东部投资,而不要管其他人说什么,包括我自己。我认为某个地区不可能每个人都喜欢,如果这样,那岂不太坏了。事实上,不管东南西北,都有好的地产值得投资;而即使大家一致看好的地区,也有不好的streets和properties需要避免。所以,你大可不必我们一帮爷们对东部在这里瞎议论一番,对你的投资决定产生影响,或者认为我们对你本人有什么看法。我们只是纯粹从个人体会角度,对悉尼地产进行乱弹琴,带有明显的个人感受的色彩,而不包含任何专业判断,所以你的任何投资考虑或决定不能基于我们的评论。
祝你投资成功!
作者:
韦小宝
在
海归茶馆
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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[闲聊]提上来回答波儿关于悉尼东部的地产
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韦小宝
- (2356 Byte) 2006-10-15 周日, 20:54
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question
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gozh2002
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我也疑惑了。
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简直
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这话应该在中国和美国说。在澳洲就是说说而已。
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当然可以,买卖双方的亲戚朋友去的很多。
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