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New Fed housing report (zt). 房價高漲地區的房市攸關美國經濟興衰

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标题: New Fed housing report (zt). 房價高漲地區的房市攸關美國經濟興衰 (1124 reads) 时间: 2005-6-22 周三, 01:04

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

新的聯邦住房數據顯示﹐美國最為過熱的幾個地區住房市場在美國總體住房市場中所佔的份額現在是如此之大﹐這些市場的房價如果大幅下跌﹐那麼美國的經濟增長將出現減緩﹑甚至停滯。

聯邦存款保險公司(FDIC)稱﹐雖然美國22個房價上漲最快的大都市地區人口只佔全國的五分之一﹐但其住宅房地產市場的價值卻佔美國這一市場總價值的35%。

這些城市在美國房地產市場中所佔的份額一直在快速上升。2000年時﹐這22個大都市地區佔全美住宅房地產總價值的27%。而1995年時﹐這一比例僅為24%。

一些經濟學家說﹐與全國性的住房市場泡沫相比﹐地區性住房市場泡沫較不令人擔憂﹐因為這些市場的泡沫會在本地區特有事件的誘發下單獨破滅﹐從而降低了房價出現全國性暴跌的可能性。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)主席格林斯潘(Alan Greenspan)最近表示﹐美國尚未出現全國性的住房市場泡沫﹐不過一些地區性住房市場已經“起泡”。

但最新數據顯示﹐美國上漲最快的那些住房市場的房地產價值已是如此巨大﹐將這些市場與美國全國住房市場分開來看待已經沒有意義。

FDIC的首席經濟學家理查德．布朗(Richard Brown)說﹐這是一種普遍存在的繁榮﹐它會對美國宏觀經濟產生影響。他認為﹐這些地區性住房市場增長放緩不僅會使本地經濟受到傷害﹐還會損害美國整體經濟。

Economy.com是一家專門分析地區經濟的諮詢公司﹐其首席經濟學家馬克．贊迪(Mark Zandi)說﹕“如果將那些房價已呈現泡沫狀態的都市地區合併計算﹐其房屋總價值已接近全美房屋總價值的一半。如果這些市場的房價再按今年的速度增長一年﹐我認為就等於出現了全國性的房價泡沫﹐即使並不是全國每一個地方都出現了住房市場的投機行為。”

FDIC認為﹐如果一個地方的房價經通貨膨脹因素調整後過去3年上漲30%或以上﹐那麼這個地區的住房市場就可稱之為繁榮。FDIC稱2004年全美362個大城市中有55個符合這一標準。這些大城市的房價合計約佔全美住宅房地產市場總價值的約40%﹐高於2000年時約30%的水平。

FDIC只公佈了上述55個大城市中22個的詳細住房數據﹐不過這22個城市基本涵蓋了美國所有的超大城市﹐而且它們在這55個城市中也屬於房價最高的。紐約和洛杉磯這兩座超大型城市的住房總價值都超過了1萬億美元。如果再加上波士頓﹑哥倫比亞特區和聖地牙哥﹐這五大城市的住房市場總值要達到4萬億美元﹐佔全美住房市場總值的24%﹐而這些城市的人口只佔全美2.94億人口的12%。

FDIC的經濟學家是應《華爾街日報》(The Wall Street Journal)的要求提供地區性住房市場的估計數據的。FDIC是一家獨立的聯邦機構﹐它為大多數銀行存款提供保險﹐它還負責監管由州一級政府特許成立的銀行﹐這些銀行不屬於美國聯邦儲備體系。

這些大都市的住房價值佔全美住房市場總值的份額與這些地區的人口佔全國總人口的份額相比高得不成比例﹐這不禁使人想起上世紀90年代末以來為數不多幾家高科技和藍籌股公司的興衰是如何攪得總體股市忽而升入牛市﹑忽而又跌入熊市的。

據費城投資管理公司Aronson+Johnson+Ortiz稱﹐從1997年末到2000年2月﹐標準普爾500股票指數上漲了45%﹐但平均每只股票則只上漲了14%﹔在接下來的3年中﹐由於科技股出現了暴跌﹐標準普爾500指數下跌了36%﹐而平均每只股票的跌幅則只有2%。

不過﹐房價卻未必會像股市那般大幅下跌。這是因為一個家庭要遷居他處是很費錢的﹐如果人們認為房屋賣價不能接受﹐他們更有可能選擇暫不出售自己的住房。

如果上述55個住房市場繁榮的城市房價下跌15%﹐而美國其餘地方的房價保持不變﹐那麼全國經通貨膨脹因素調整後的房價將下跌6%﹐這一跌幅與全國房價以往出現過的回落幅度相當﹐幾乎算不上是重挫。

雷曼兄弟(Lehman Brothers)的首席美國經濟學家伊桑．哈里斯(Ethan Harris)說﹐與股市不同﹐住房市場更有可能出現的情況是﹐如果某些地區的房價下跌10%至20%﹐則全國房價很有可能不出現變動﹐而如果一些地區的房價出現重挫﹐全國房價也很有可能只是小幅下跌。他說﹐甚至出現過地區性房價暴跌對全國房市產生的影響要幾年以後才顯現出來的情況。

不過﹐如果全國住房市場的增幅為零﹐那麼新的建築支出以及用現有住房作抵押以獲得貸款來支持的消費支出都將受到抑制﹐這將對總體的經濟增長產生負面影響。哈里斯估計﹐如果市場過熱地區的房價連續3年每年下跌10%﹐全國其他地區的房價每年上漲5%﹐那麼美國經濟的年增長率就將從4%下降到2.5%左右。

美國聯邦儲備委員會的官員們預計﹐房價最終將會穩定下來﹐並對消費者支出產生抑制作用。但他們預計﹐屆時商業投資和出口將會增長﹐從而起到抵消消費支出不振的作用﹐使美國的經濟增長仍保持住原有的步伐。

雖然過去30年中美國未出現過嚴重的全國性房價下跌﹐但許多地區市場的房價卻曾大幅下跌過。上世紀80年代後期﹐南加利福尼亞州地區的房價曾大幅上漲﹐但隨著美國經濟在上世紀90年代初陷入全國性衰退﹐以及美國國防開支的大幅削減﹐這一地區的房價也大幅下挫。

加州大學洛杉磯分校下屬經濟研究中心UCLA Anderson Forecast的資深經濟學家邁克爾．巴茲德里奇(Michael Bazdarich)說﹐90年代初南加州的經濟遭遇了重挫﹐洛杉磯縣遭受的打擊尤其嚴重。他說﹐僅削減國防開支一項就足以在這一地區引發嚴重的經濟衰退﹐更何況房價在這時也開始下跌﹐在這兩個因素的共同作用下南加州地區的經濟遭受了一場浩劫。而由此帶來的按揭貸款拖欠現象又使經濟衰退造成的損害進一步加重﹐貸款拖欠使這一地區最大的幾家儲蓄和貸款機構陷入了絕境。

美國目前的按揭貸款拖欠率雖然仍處於低水平﹐但房價的下跌則有可能改變這一局面。高盛(Goldman Sachs)的按揭分析師們說﹐在房價不斷上漲的情況下﹐一個人如果無法按時償還按揭貸款﹐他可以以住房作抵押借新債還舊債﹐但當房價處於停滯或下跌狀態時﹐他就無法這樣做了。

高盛專門研究了南加州奧蘭治縣的情況﹐該縣1992年發放給低資信度借款人的高風險貸款遭遇的拖欠率要遠高於全國平均水平﹐而在目前這輪房地產市場繁榮期的1999年發放出的高風險貸款遭遇的拖欠率則要低得多。

高盛的分析師們估計﹐在那些眼下房價漲勢強勁而高風險貸款拖欠率約為1%的地區﹐連續幾年的房價下跌有可能使這類貸款的拖欠率達到8%至10%。

但分析師們也認為﹐即使是那些房市過熱的地區性市場也未必會像南加州10年前那樣遭受如此嚴重的經濟衰退。 FDIC的布朗對住房市場泡沫破裂的定義是﹕未經通貨膨脹因素調整的房價5年的跌幅達到15%或以上。他說﹐從歷史上看﹐一個地區要出現這種情況﹐其經濟形勢必須非常嚴峻。而目前房價上漲最快地區的經濟則呈現出非常良好的多元化狀態﹐並不嚴重依賴國防或能源等某一單一產業。

但FDIC則提醒說﹐過去一年中﹐低按揭貸款利率以及貸款審核標準降低等全國性因素正在取代地區性因素成為推動房價上漲的動力﹐因此以前的經驗可能不那麼有用了。

Economy.com的贊迪也表示﹐雖然新英格蘭地區和南加利福尼亞地區上世紀80年代末和90年代初的房價大跌曾對美國的銀行體系造成了廣泛打擊﹐但美國銀行業當今的資本結構已更加健康﹐而且拜行業整合之賜﹐某一地區經濟不振可能對整個銀行業造成的風險也減小了。此外﹐各家銀行還在對它們的許多按揭貸款實施證券化﹐即將這些貸款包裝成標準證券﹐並將它們出售給投資者和聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱﹕房利美)以及聯邦住房貸款抵押公司等聯邦政府特許成立的公司。

但贊迪也警告說﹐也是出於上述原因﹐現在誰也無法確知究竟哪一環節可能存在風險。他說﹐如果按揭市場出現了問題﹐由於缺乏透明度﹐投資者可能會對資信良好和資信不佳的放貸機構都退避三舍。

UCLA Anderson Forecast的首席經濟學家艾德華．里默(Edward Leamer)說﹐近年來長期利率所處的低水平是使美國各地房市泡沫不致破裂的重要因素﹐如果長期利率大幅上升﹐那麼這些泡沫將在同一時間被悉數捅破。

全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的首席經濟學家大衛．萊瑞爾(David Lereah)說﹐當一個地方的房價出現大幅上漲後﹐隨著未售出房屋的增多以及貸款條件的放寬﹐這一地區的住房市場將會隱含著巨大的暴跌風險。

但萊瑞爾認為﹐美國目前沒有一個地區市場的房屋庫存在
顯著增長﹐事實上﹐房市最熱地區的房屋庫存實際上要低於全國平均水平。他說﹐受土地短缺以及監管機構出台的抑制措施等影響﹐這些市場的新屋供應往往是最為有限的。

香港時間2005年06月21日15:52更新

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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