年龄: -312| 陶然：这是他的一个说法，中央没有说过要抑制房价，但是很明显，房价的上涨已经远远脱离了中国经济的基本面，是明显的房地产泡沫，这个泡沫必须要消掉，如果不把它消掉就会爆炸。你到底是要采取果断的改革措施，让房价逐渐平缓甚至有所下降，还是等它崩盘，这个选择我认为是很明确的。 上述官员的说法在我看是现在在给房地产放松调控找一个借口和理由。但是问题就在于，如果不改革土地制度，房价泡沫化就会持续，房地产调控也不会实现目标，先调控一下，一看经济不行了马上再放松调控，房价再进一步泡沫化，最后破裂。世界上所有的房地产泡沫最后都崩盘了，如果没有好的应对措施，房地产泡沫崩盘往往会对经济体系造成长期的伤害，银行、企业、居民资产负债表全面损害，一旦摔倒了再爬起来就是非常非常困难的，何况中国现在社会不平等、腐败、环境污染等等问题非常严重，老百姓对于政府的信任在逐渐降低。如果房地产泡沫破裂，会有很多人出现失业，而且可能就会形成社会不稳定因素。失业的人，比如我们现在已经有几千万大学生就业不足或者是没有就业，有几千万失地农民，土地被政府征了，他们很不满意。还好现在大部分失地农民找到了工作，如果经济出现问题，这些人找不到工作肯定会去找政府。还有在两亿农民工里，其中有一亿是80年以后出生的，从来没有种过地，没有种过地就意味着，如果城市发生经济危机，房地产泡沫崩盘，这些人很难回到农村去种地，因为他们从来没有种地的经验，也不愿意回到农村去。这样的话，房地产泡沫崩盘导致金融危机、经济危机，如果处理不好会导致社会不稳定。所以改革是必须要进行的。 记者：您觉得在房地产方面，除了政府现在的做法所带来的收益以及能够暂时遏制经济下滑的趋势之外，还有什么其他的原因让他们沉迷于此不愿意去改革呢？ 陶然：沉迷于此的关键原因是地方政府过去十来年一直靠低价供应工业用地、高价限量供应商住用地的模式来进行。他们之所以能够以那么低的价格去招商引资，去把土地出让出去，就是因为房地产土地垄断供应的商住用地能够给他们带来比较高的收益，它可以用商住用地的出让收益来补贴工业用地，形成这么一个恶性的工业开发区和招商引资的竞争。这个过程中，一般搞工业开发区要征地、做基础设施建设都需要找银行借钱的，借了很多钱，这个钱什么时候才能还？只有当房地产价格被炒起来，商住用地能够卖出很多钱才能去还这个钱。特别是09年以后地方政府债务在一两年内就翻番，从5万亿变到10万亿，现在一般的估计在15万亿。地方政府欠了一屁股债，现在就等着继续靠房地产泡沫吹大以后才能还这个钱。所以他们坚决反对我前面讲的改革措施，因为一旦这种改革措施实施以后，对他们现在大规模搞建设、搞开发区、搞新城区的行为就会是一个巨大的约束。 第二，地方政府还有大批的存量债务需要偿还，如果允许土地市场化，地方政府就不能像现在这样垄断供应商住用地获得高额出让金，对他们来说还款也会出现问题，所以地方政府是这种土地制度改革最坚决的反对者。  记者：像您说的，如果按您说的改革了，就不会面临这么大的存量债务无法偿还，这对实体经济是不是也有影响？ 陶然：如果按照刚才我说的方式来推动改革，中国在未来10年到15年左右可能给现在城市里的两亿农民工和未来新增的每年一千万左右的农民工以及他们的家庭成员，一共加起来大概4-4.5亿人，盖1-1.5亿套住房，这就相当于逐渐放开，允许城市郊区的农民给外来农民工合法的盖出租房。这样的话首先会拉动经济增长，给地方政府带来一些税收，同时盖房能够推动建材、水泥、钢材、能源和原材料的消费，我们现在能源、原材料行业已经存在产能过剩，如果没有这个东西的推动的话，这些行业也会带来非常大的亏损，这样可以拉动经济增长，同时让房价慢慢的降下来。这个增长本身就可以增加税收。 这些措施拉动经济增长的同时，也意味着地方政府不能再像传统方式那样继续征地。但是我们还有其他的方法让地方政府减少支出和增加收入，减少支出的一个方法就是城市郊区，政府跟农民可以进行谈判。我们可以采取所谓的“区段征收”的方式，让郊区的农民、村集体跟政府进行谈判，谈判以后他们无偿给政府交纳一部分基础设施用地和公益事业用地，政府把剩余的土地留给农民自主开发或者和开发商合作，开发给外来农民工包括现在这些毕业的大学生盖出租房。由于赋予了城市郊区、城郊村和城中村农民一定的土地开发权，这些农民就愿意无偿让渡一部分基础设施、公益设施用地给政府，这样就相当于减少了政府的支出，因为这些基础设施和公益事业用地它可以免费拿到。而那些农民在剩余土地上盖出租房或者是产权房的话，由于基础设施的改善，比如一百亩地，它交给政府50亩，农民自己留下50亩，那50亩土地政府比如说用30-35亩去做基础设施和公益事业用地建设，另外的10-15亩直接拍卖，卖一点钱就可以覆盖做基础设施的建设，政府相当于在这块地上做基础设施、公益事业不用掏钱。但是农民剩下的50亩土地会因为基础设施的完善和公益事业的建立而增值，这50亩比原来的100亩还要值钱，这样就形成了大家的共赢。 通过这样有效的公私合作，政府不用直接掏钱把基础设施就做了，而城市郊区的农民可以通过自主开发或者是跟外来开发区合作进行开发，给几亿外来人口提供可居住的住房，降低城市发展政府基础设施的投入成本，同时还能拉动增长，增加收入。这是第一块。 第二块就是由于我们国家过去这些年地方政府大规模招商引资，而且在招商引资过程中往往是低价供应商业用地，所以工业开发区的土地利用非常不节约，其他国家一般是城市化过程里工业用地占城市新增用地的比例绝对不超过20%，一般是10%-15%，中国按照我前面讲的发展模式，我们大概每年城市新增的用地增加速度非常快，但是其中有40%-45%甚至有些年份达到50%的土地是用来搞工业开发区的，换句话说我们提供给商业、住宅用地的比例大概也就30%多，另外十几、二十大概是基础设施和公益事业用地。 所以中国的土地利用结构是非常扭曲的结构，我们现在要做的改革是推动这个扭曲的结构，从扭曲的状态变成一个正常的状态。这就意味着我们的40%-50%的工业用地可以通过更节约的利用，把其中一部分工业用地逐年转化为商住用地。首先，增加供应商业住宅用地会拉动增长，同时政府可以发展一些商业住宅业，在商业住宅业发展过程中抽取一部分税收。同时从工业转化为商住用地的过程里，用地价格是有差别的，按照中国现在的平均水平，工业用地和商住用地的价格差距在6倍，6：1左右甚至更高。这就意味着政府如果修改规划，在存量的工业用地基础上去盘活这个工业用地，把那些工业集中在更少的土地上，政府手上就有大片的土地可以逐年转化为商住用地，政府可以抽取中间的土地出让金差价，用这个出让金差价去还存量债务。这样的改革措施我认为可以比较有效的拉动增长，降低房价，同时防止经济崩盘。 记者：政府之前的做法，大规模的开发工业用地，除了招商引资之外，我相信它还有一个考虑就是可以解决就业问题。如果如您所说的限制这一块的开发，那几千万人的就业问题，应该怎么办？ 陶然：我的意思不是说要限制制造业，但问题是--现在中国的制造业产能已经严重过剩，未来允许城市郊区农民开发出租房给外来农民工住，把一部分工业用地转化为商住用地，用来盖房子，让流动人口和城市中低收入居民能够在城市里租得起或者买得起房，这本身就会拉动增长，带动城市的集聚。同时我们很多能源、原材料、建筑行业的需求也被拉动起来，所以也可以拉动经济增长。 对于少部分制造业产能严重过剩的行业我们确实需要收缩，但上述措施就是通过拉动房地产业，让上述收缩的幅度小一点。而且随着房价稳定乃至下降，流动人口可以完全城市化，农村人口在城市里逐渐定居下来，他们会对服务行业又产生很多需求。所以制造业就业即使可能有所缩减，但是随着城市化的进展，服务业的就业人口会增加。对中国来说，目前在经济没有出现大问题之前，我们的就业现在不是一个很大的问题，甚至还出现过“民工荒”现象。我前面的意思，是说要采取有效的改革措施，拉动增长，防止经济出现崩盘，如果出现了崩盘，就业就会成为大问题。相反，如果采取了有效措施，不仅不会崩盘，还会拉动就业的增长。 记者：我国政府一直在强调有18亿亩耕地红线，如果把农村土地盖起了房子以后，那18亿亩红线会不会保不住呢？ 陶然：实际上，这是目前这个征地和出让体制，使得地方政府可以大规模搞工业开发区和新城区，非常不集约用地，实际对保证耕地数量是最不利的，因为地方政府是零地价或者负地价供应工业用地，所以那些制造业开发区建得非常大，这是最不利于耕地保护的。我刚才讲了，允许城市郊区农民来盖给外来人口的出租房，盖房子的地再用也用不了多少。这是第一。 第二，还有很大一块是我们在既有的已经转化为工业开发区的工业用地上做文章，我们把存量土地逐年转化为商住用地，而工业开发区不再新建了。工业开发区的规模不仅不扩大甚至还要缩小，这样土地绰绰有余，完全够用，提高现有存量土地的利用效率，是可以带来收入、带来增长的，可以有利于保护耕地的。 开放土地入市该从一二线城市做起 记者：您对18亿亩红线的评价如何？很多人认为这是一个伪命题。 陶然：我认为在中国保证一定数量的耕地还是有必要的，但是多少亿亩可以再讨论。某种意义上来讲，城市化要用地，这是肯定的，但是用地也要集约，我们目前的体制最不利于保护18亿亩耕地，改革这个体制就更有利于保护耕地，至于说要保多少亿亩，这是一个动态过程，没有这么一个红线可以划的。比如农业生产技术如果提高了，每一亩的单产可以提高，农田水利基础设施做好了，也可以提高土地的生产率，所需要的耕地就会少一点。 记者：那您觉得划一道线还是有必要的？ 陶然：划一道线有必要，但是这个线也要根据国民经济和社会发展情况进行调整，比如对中国来说，现在粮食主产区在北方，但是北方水资源缺乏越来越严重，这时候更多的从国外进口一些粮食，实际对我们国家经济发展是非常有力的补充，我认为中国可以进口更多的粮食，这样的话我们的耕地不会承受那么大的压力，这时候保护耕地的必要性可能就会有所下降。如果能够更多的从国外市场进口的话，我认为保留一定的耕地也还是有必要，但是是否需要保留这么多，是不是这么高密度的利用农地，是否可以考虑部分耕地过几年就修整一下，这完全是可以讨论的。 记者：您刚刚一直在说我们改革的好处，提高土地利用率等等，我认为任何一项政策、任何一种改变，除了正面影响，一定会伴随一部分负面影响。您提的这些建议有没有什么负面影响？ 陶然：上述建议，如果要说有负面影响的话，就是这些措施要去实施的话，必须要非常小心。我们现在很多二三线、三四线城市房地产已经严重泡沫化，而且房地产供应已经很多。如果这时候你逐渐放开包括小产权房、允许城市郊区农民给外来人口盖房子， “直接放开集体建设用地入市”，很可能今天放开明天房价就崩盘，因为本来这个平衡已经非常脆弱了。 |
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