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楼市调控逐步深入房企“HOLD”不住开始抢收

狼协
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标题: 楼市调控逐步深入房企“HOLD”不住开始抢收 (1334 reads) 时间: 2011-10-29 周六, 06:54

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

楼市调控逐步深入房企“HOLD”不住开始抢收来源：证券日报作者：王峥谢静陈贤 2011年10月27日08:55 我来说两句(0) .　　编者按：抢收、直降、高库存……当这一系列关键词开始在楼市产生交集时，大量的数据一再论证，以北京、上海和深圳为代表的一线城市楼市拐点隐现已是不争的事实。和此相对应的是，行业大佬们纷纷顾左右而言它，避价格不谈而大论限购令的“劣迹”。对于开发商们来说，在变化的行业里如何保证不变的企业利润虽然是所有企业主的第一职责，但是，嘴硬止不住下滑的价格。“北上广”的价格拐点是否会成为行业转折的标杆？房地产行业今后的道路将走向何方？本报对于一线房地产市场深入了解调查之后，从多个角度解读楼市现状。

　　众房企“抢收”华东上海领跌全国楼市

　　绿地“霸王”退房条款致上海退房风波再起，与此同时，大幅降价的项目也引发了市民的抢购，有分析认为抢购的出现或增强房企延续降价策略的信心

　　深秋已至，在农户们刚刚完成秋收后不久，身处限购、限贷下的众多房企也摆开阵势，在上海展开了一场楼市的抢收行动，而这也使得上海代替以往领跌全国的深圳，成为本轮第一个楼市开始大规模降价的城市。在上海10月周均成交量不足去年同期一半的情况下，包括龙湖、华润、中海、星河湾等开发商均将其在上海的楼盘售价下调了20%-40%。

　　对此，中原地产张大伟表示，“上海出现的降价潮很可能会刺激到其他城市。进而引领全国楼市的下跌。”而长江证券房地产首席分析师苏雪晶则认为，“大型房企在上海的降价更多的是和他们的战略调整有关。这些品牌开发商希望回笼一些资金，以便更顺利的进入对资金要求较高的商业地产，同时充足的资金也能够使这些房企抓住土地市场在今后出现的一些机会。”

　　众房企上海开展抢收行动

　　引领全国降价潮

　　在这些品牌房企中，龙湖地产的行动最早。其在10月中旬便于上海和杭州两地展开“抢收华东”的促销活动，以限时团购的策略推出3个新盘，共计推出1000套房源，包括联排别墅、高层公寓、SOHO等多种业态。此次促销在5天里获得认购约20亿元人民币，去化率近九成。

　　而豪宅代表星河湾目前也正在低调促销其在上海闵行区的项目，其1号楼部分房源单价低至3.5万元至3.6万元/平方米，较2号楼4.5万元/平方米的销售报价大幅下降20%。

　　同时，华润外滩的高端项目也推出了2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。而在其3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。

　　此外，绿地集团位于上海嘉定区的秋霞坊项目，中海御景熙岸等楼盘也开始全面降价促销，降幅在20%至40%。尤其是绿地的秋霞坊项目，其售价更是从此前的19000元/平方米直接降至11000元/平方米，降幅达到了42%，项目售价几乎折半。

　　对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉就表示，“从行业发展趋势看来，在信托融资受到影响的情况下，保证资金链稳健成为大型房企经营策略的一部分；虽然资金链在当前情况下未出现严重问题，但是资金回流压力已经给部分房企的持续发展带来了一定的压力。”

　　而据记者了解，一些布局主要在一、二线城市的房企近期的销售情况并不乐观。以星河湾为例，其此次降价的背景是其持续数月的销售低迷。有统计显示，今年2月以来，闵行星河湾的月销售纪录基本为个位数。最少的纪录分别是2月份的1套和9月份的3套。而像龙湖虽然销售尚可，但其目前正在抓紧扩大商业地产的规模，对于资金的需求极大，因此也在全国展开了降价促销的活动。

　　中原地产的统计也显示，去年在最后一季度前，多家企业就提前完成年度目标，而今年这一现象并未出现，在10家比较知名的房企中，有7家在前三季完成的销售不到全年的75%。上半年销售额达113亿，较去年同比增长109%，位居各大房企之首的金地，进入下半年后销售却相当疲软，到三季度末，累计销售额仅197亿元，三季度只完成84亿元，与其在上半年预计的“前低后高”走势相去甚远。

　　相比于大型品牌房企尚能通过降价促销维持资金的稳定，中小房企的日子则更加艰难。有媒体就透露，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30%。并且一旦整售失败，这些资金压力大的中小开发商必将项目低价推向市场。进而再次推动住宅市场的降价潮。

　　而对于降价潮率先在上海出现的状况，韩长吉就表示，“上海前期投资性购房较多导致价格急速上涨，上海部分地区2008-2010年房价上涨幅度超过100%，现阶段由于限购令与限融条例(银行信贷、证券融资等渠道被封闭)的出台，在外来购买力受到限制的情况下，上海的项目为了自救必须下调房价。”

　　而中原地产张大伟则认为。“上海率先降价一是当地成交量萎缩，二是库存积压增加，最后则是房企的资金压力所致。”

　　某机构的数据就显示，上周(10月17至23日)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。

　　同时10月初上海住宅可售达到了61219套，同比3月初43528上涨接近2万套。并且相比其他城市，上海更受到温州资金的影响，部分温州客抛售在上海出现，也影响了开发商的判断。因此才导致了本轮降价最先从上海开始。

　　降价楼盘遭疯抢

　　霸王条款致退房风波再起

　　而在众多房企下调售价的同时，也引来了不少老业主的强烈不满。

　　10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处集聚了众多老业主，导致售楼处两处大型沙盘模型被严重的损毁，门口的“金字招牌”也被砸烂。10月23日，中海御景熙岸售楼处，众多老业主也纷纷聚集表示抗议，售楼处内部一片狼藉。

　　而在26日，上海又再次出现了退房风波。知名地产评论人辣姜就在其微博中透露“26日上午九点，前期以每平一万九购买绿地集团位于上海嘉定区秋霞坊房子的百余名业主，由于开发商降价最低至一万一，正陆续聚集该楼盘售楼处，区房产局副局长也在现场，业主高呼出来答复。通往开发商办公室的门已被锁上，并派多名保安把守，现场业主情绪十分激动。”而在此前，绿地嘉定秋霞坊楼盘就曾出现了业主纠纷。

　　并且，由于绿地26日下午答复老业主退房须扣总房款的百分之二十，还导致了老业主破门进入开发商售楼处办公室的情况。而对于绿地的上述退房条件，有业内人士就直言其为“霸王”条款。

　　不过，在开发商因老业主纷纷维权而“郁闷”的同时，降价的楼盘也迎来了新业主的“疯抢”。

　　10月25日深夜11时，此前曾遭遇退房风波的中海御景熙岸紧急售房，开盘引来近千名业主排队购房。据一位傍晚来的购房者介绍，此次开盘共400套，开盘房价由原来的23500元/平米直降6000元。

　　而在房企们看到中海御景熙岸大幅降价即遭疯抢的情况，或许也会加大他们继续降价的信心。

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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