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 九哥：美国地产游总结（三，我学到的买房常识） |
九哥
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九哥：美国地产游总结（三，我学到的买房常识）
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作者：九哥 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
这次的美国房地产考察月，给了我一个强烈的启示，那就是：如果有余钱，应该转美国；如果有孩子，应该送美国。
因为，我在美国看到了另外一个中国，那便是China in America。在那里，生活着众多来自祖国的各级领导同志和他们的儿女亲戚，尤其是高干和他们的子女。（你会感觉比在国内离组织更近了，你完全可能在超市理发店里见到、或者在餐馆的卫生间排队时、碰到在国内绝对见不到的大首长。）各类专家学者社会精英、形形色色的商人富人（和他们的N奶们）、和充满追求和向往的人们（包括留学生）。在美的国人人数之多，在加州和纽约等地方的一些区域已经形成了完全的华人社会，拥有为华人服务的全部配套设施。在这种China in America的地方，几乎听不到英语，连在超市购物的老白和打工的老墨，都会卷着舌头来几句京腔。在美国自然环境和法律的保护下，大家生活得有安全感有平等感、有规矩有次序、有质量有品味、有基本的道德伦理以及有追求和盼头。
一，美国并非世外桃源
当然，美国绝对不是世外桃源遍地黄金。对于在祖国许多“混水”里的“鱼”来说，美国可能简直就是寸步难行的沙漠。所以，首先要作功课，要重新学习在另一个社会生活的基本能力。要对美国的政治体制和法制体制有一个基本的了解。因为在那里，出了事情没有“摆平”；遇到困难很能“找熟人”；想拉关系也几乎没有“后门”。你将脱离你在祖国几十年的人际关系，而变成一个普通的裸公民，在一个平等的社会和每一个人一样打拼，检验和显示自己真实的能力。
二，要尽量了解美国的地理环境
即使心里有了充足的准备，也绝对不能盲从。因为美国是一个很大的国家，地域与地域，地区与地区，有着天地之不同。在美国，从地理位置来说，你可能生活在东海岸北方寒冷的地区，也可能生活在东海岸南北赤道附近；你可能生活在西海岸年中几乎无雨的干旱地区，可能在洛杉矶某些大楼转弯处闻到常年积累的尿骚臭……你可能生活在湾区最危险的地震带，也可能生活在某些台风龙卷风经常袭击的地区。
但我们很走运，因为我新移民没有祖先祖业和亲戚朋友在那里，我们，可以选择最适合自己生活和事业发展的地方。
有趣的是，我在美国碰到的华人，几乎人人都认为自己的所住地是美国最好的地方。比如我康州的朋友，是在对美国的地理人文作了大量研究，经过周密考虑和精心筛选，才最后决定在康州定居的。而我在新泽西的朋友，三十年前到那里读大学以后，就爱上那片土地，一直没有离开过。我在湾区碰到的朋友和在纽约，甚至Indianapolis的老朋友，都说着同样的话，那就是自己的地方最好，而绝对不能想象去其他地方生活。所以我说，在美国没有最好的地方，而只有最适合自己的地方。因此，为自己和孩子挑选好最适合的地方，多花些时间做做功课，一定是值得的。
三，选好自己的社区
在选好了自己要去的城市之后，一定要选好自己想要去的区域。因为即使你的确身在美国，但实际生活却可能是在两眼一抹黑的非洲、或者包头穆斯林、或戴小帽的犹太群。如果你的生活和生意必须与中国人在一起，那好办，朝着汉字多的地方走总不会错。如果不是，你就要小心选择你的社区。在购买房子之前作些调查是非常必要的。在美国，有些地方只要隔一条街，房子的价格可能就是天地之别。要了解这些情况，比自己作调查更加重要的是，找一个好的房屋中介代理人。
四， 寻找到好的agent和验房公司。
在购买房子之前，首先要寻找到好的中介代理和验房公司。
一般你去找房子，接待你的人就是你的中介代理。虽然他在这单生意中代表你的利益，但他的报酬却不由你负担，而是由卖方按卖出的房价的百分比负担。也就是说，房子的价位越高，中介的手续费越高。也由此，一般中介都会尽量向你推荐价位比价高的房子，而对廉价的房子不感性趣或者没有干劲。（因为卖100万的房子与10万的房子工作量是一样的，而收入是10与1的区别）。所以，如果你提出你的预算是20万，而你的中介尽给你介绍50万以上的房子，那你就要尽早换人。
其次是验房公司。按照美国买房的习惯（或许是法律），买方在看中一座房产，交纳了订金后，要通过一家第三者的专业验房公司验房。如果不是法律，那也提醒大家千万不要省这个钱。拿我自己做例子。这次我在佛罗里达看中的房子，就是验房公司才检查到一半，就主动停下来了，因为他们发现这栋房子的问题太多，尤其是发现有白蚁，所以中介代理和验房公司都强烈建议我不要购买这栋房子，尽管这样做，验房公司拿不到全额的验房费，而我的中介代理人更是花了一大通时间和工作得不到任何收益。但是，他们的行为告诉了我，能这样做的中介代理和验房公司，应该是凭良心做事而值得信赖的。
五， 想好自己的预算
房子好了还有更好的，是没有limit的。所以在购买房子的时候，一定要想好自己的预算，在自己的能力范围内买房。而绝对不能把自己“有限的金钱投入到无限的房产里面去。”不仅不能如此，还要给自己留有足够的余地。因为房子买下了，接着肯定有不同程度的装修，还有家具生活用品，以及税务等计划外的开支。弄得住在豪华的大房子里喝西北风，对身体肯定是有害的。而如果刚从银行买回房子，又因为还不起银行的贷款再次被银行收走，那就是最大的讽刺和最搞笑的悲剧。
六， 要熟悉美国房地产的一些专用术语
比如：foreclosure, 银行断定业主丧失房屋抵押能力，而采取将房屋收回的措施。
Short-sale, 是指业主在自己破产之前向银行申请自己处理（卖掉）房子，将所卖房子的所有金额上交银行，而免去自己的贷款（往往贷款额比卖房额高出很多），这样就可免去业主不好的信誉记录。也因此，Short-sale并非short，反而是一个比较漫长的过程。Short-sale 可以 take as long as 三个月之久。
Bank owned, 是指已经被银行收回的房子。业主已经是银行。买这样的房子一般最保险价格最好手续办得也最快。因为，银行拖一天就要交多一天的地税和保险，所以银行巴不得赶快脱手。
tax, 地税
association fee，社区自治福利管理费
Insurance，保险
Etc
最后声明：老九绝对不是美国房地产方面的专家，仅仅是拿出自己一点肤浅的经验与那些和本人一样初飞的菜鸟们分享。
希望早日去美国，与大家做邻居。
九哥
于老家长沙
体检发现自己是高血压患者（shock）中。
作者：九哥 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由九哥于2013-1-13 周日, 09:21修改，总共修改了5次 |
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楚才晋用
头衔: 海归中士
声望: 学员
加入时间: 2011/01/30
文章: 48
海归分: 561
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九哥所言极是。北美沃野千里，适合人居住。怎知不是汉家儿女的未来福地？
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说句不合时宜的话，大家何必一步三回首，留恋那一亩三分地？
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hunter007
头衔: 海归上尉
声望: 学员
性别:
年龄: 35
加入时间: 2009/02/21
文章: 293
海归分: 8163
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坛子里有使命感的地产商都站出来吧
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| 楚才晋用 写道: | | 九哥所言极是。北美沃野千里，适合人居住。怎知不是汉家儿女的未来福地？ |
把能移民买房的都接应出去， 让统治中国的五百家庭近距离厮杀， 其他人隔岸观火吧
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琴清
[博客]
头衔: 海归准将 
声望: 教授
性别: 
加入时间: 2009/07/24
文章: 5649
海归分: 158438
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长哥
头衔: 海归少校 
声望: 学员
性别:
加入时间: 2011/08/04
文章: 2551
来自: 北美
海归分: 21472
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鼎谢九哥分享！来美买房最好有俩处，一南一北（南过冬，北避暑），一城一乡（闹市
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田园兼顾）。
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hockey
头衔: 海归少校
声望: 学员
性别:
加入时间: 2004/10/29
文章: 384
海归分: 26637
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昨天刚从长沙回来，对长沙的印象好坏参半，
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作者：hockey 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
第一次到长沙，以前对长沙的印象是模糊的，这次到长沙才真正地感觉了一把真正的长沙。
先说好的，长沙城市的规模比我想象的大，且很有气派，街道特宽（主干道），马路上跑的车都很不错，吃住都比第一线城市便宜得多，比如莫泰168（Motel168）145元（上海要200元），房子也便宜（外表相当不错6-7千/平米）。
坏的:空气污染严重，前天站在马路边上等人（差点没有窒息），几百米外就模糊了。去了次岳麓山，一路上山几公里，几乎就像排队上去的，加上又是三所大学的校园所在地，更是人挤人，游兴大减。橘子洲的湘江水已经干枯，当年的风采荡然无存。长沙正值城市建设高峰期，大概过几年会不错的。
作者：hockey 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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afterschool
加入时间: 2011/10/25
文章: 3
海归分: 49
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顶九哥的总结
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昨天听一个坐了几十年的realtor讲,美国房市除了学区好的地方外，这两三年都好不起来，因为法拍屋太多了，要消化掉。所以对投资来说倒是好时候。
有一年在广州留交会上参加了海归网的活动，记忆犹新，在老狼的房间里许多朋友围坐，听九哥谈人生经历。
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胖子
头衔: 海归上士
声望: 学员
加入时间: 2007/03/06
文章: 23
海归分: 1211
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哈克兄弟，你还应该晚上呆长沙几晚，去泡下酒吧
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| hockey 写道: | | 昨天刚从长沙回来，对长沙的印象好坏参半， |
又会有对长沙有新的感觉的，我保证。
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hockey
头衔: 海归少校
声望: 学员
性别:
加入时间: 2004/10/29
文章: 384
海归分: 26637
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是吗？ 那我真应该多呆几天。
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| 胖子 写道: | | 哈克兄弟，你还应该晚上呆长沙几晚，去泡下酒吧 |
那你能否说说都有哪些节目呢？容下次去时补上。
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胖子
头衔: 海归上士
声望: 学员
加入时间: 2007/03/06
文章: 23
海归分: 1211
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长沙是中国的娱乐之都，有点夸张，但也非浪得虚名
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| hockey 写道: | | 是吗？ 那我真应该多呆几天。 |
呵呵，兄台需自己去体验。
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科尔沁草原殿下
头衔: 海归少校
声望: 博导
性别:
加入时间: 2007/03/04
文章: 2263
来自: 哲里木盟科尔沁左翼中旗木里图苏木爱搞不搞嘎差
海归分: 25873
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