海归网首页
海归宣言
导航
博客
广告位价格
会员列表
收 藏 夹
论坛帮助
登录
|
登录并检查站内短信
|
个人设置
论坛首页
|
排行榜
|
在线私聊
|
专题
|
版规
|
搜索
|
RSS
|
注册
|
活动日历
主题:
房地产基础知识:土地使用权结转记入房地产开发成本(转贴)
海归论坛首页
->
海归商务
焦点讨论
|
精华区
|
嘉宾沙龙
|
白领丽人沙龙
分屏
表形显示
阅读上一个主题
::
阅读下一个主题
作者
房地产基础知识:土地使用权结转记入房地产开发成本(转贴)
所跟贴
房地产基础知识:土地使用权结转记入房地产开发成本(转贴)
--
安普若
- (1609 Byte) 2005-12-21 周三, 15:46
(1970 reads)
安普若
[
博客
]
[
个人文集
]
头衔: 海归元勋
声望: 大师
性别:
加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
来自: 中国美国的飞机上
海归分: 4196257
标题:
房地产基础知识:谈谈土地成本的“折旧”
(581 reads)
时间:
2005-12-21 周三, 16:20
作者:
安普若
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
谈谈土地成本的“折旧”
在运用收益还原法评估物业时,土地要不要折旧?这是一个有争议的问题。我国一些评估著作中都没有把土地折旧列为房地产收益中扣除项目,这里所说的土地折旧指的是土地使用权取得费和土地开发费的摊提。中国房地产估价学会编的“房地产估价理论与方法”在说明纯收益时,有这么一段文字“以收益为目的而出租的房地产,其纯收益是由其租赁收入(房租)扣除折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、租赁中介费等后的余额。”令人不解的是建筑物提折旧,而土地却不提折旧。从资产成本的角度来看,建筑物和土地同属成本,要提折旧,两者都应提取折旧,否则都不提折旧。
引起分歧的根本原因在于土地使用有没有期限。在土地私有制下,当产权人拥有土地的所有权时,土地的收益可以无限期持续下去,但是建筑物有一个耐用年限,如果建筑物到了耐用年限无法使用,房地产的收益就会减少。因此,为了保证房地产收益的持续获得,产权人必须在建筑物达到耐用年限时能够建造具有同等效用的建筑物来替代旧建筑物。这样就必须通过提取折旧的办法来实现。欧美国家在运用收益还原法评估房地产时从房地产的总收益中扣除建筑物的折旧,在理论上是正确的。但是在我国有限期使用土地的制度下,土地使用权有一个最高限期,就不能简单地套用估价方法。在我国以前土地划拨使用的制度下,土地可以无期限使用,只提建筑物折旧,是可以的,但是实行土地有偿有期限使用后,情况就不同了。因为当土地使用权到期以后,建筑物的所有权也随土地一并归国家所有,这样就不能机械地把建筑物作为固定资产,而将土地使用权划为无形资产。事实上,在土地有偿有期限使用的情况下,建筑物所有权归国家,这与土地使用权已无太大的差别。
因此,土地成本,包括土地使用权取得费及土地开发费,应与建筑费提取折旧费,而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样,在土地使用到期时,产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
在目前,由于土地使用制度改革不久,土地使用年期差异不大,对房地产评估结果影响不大、不明显。但是随着时间的推移,房地产剩余使用年限的差异将越来越大,所以现在就应该予以重视。
作者:
安普若
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
相关主题
房地产基础知识:农用地征用转为建设用地的简明流程 (转贴)
海归论坛
2005-8-01 周一, 03:11
房地产行业:中国人民大学叶剑平:城市化进程与房地产开发 &nbs...
海归论坛
2005-1-09 周日, 19:19
房地产基础知识:土地买卖方式的区别 (转贴)
海归论坛
2004-9-18 周六, 15:41
房地产基础知识:土地批租70年到期后的房子怎么办? (转贴)
海归论坛
2004-9-18 周六, 15:30
国内新闻:香港今日起暂停房地产投资移民(转帖)
海归商务
2010-10-14 周四, 08:29
旅游娱乐业房地产行业:南昌成为“欧洲主题公园”最终候选城市 (转贴)
海归论坛
2005-11-22 周二, 20:13
许小年:“走入迷途的中国房价”一文系伪作 (转载)
海归论坛
2005-3-12 周六, 11:51
房地产行业:各开发区土地过多过早贱卖 苏州工业用地告急 (转贴)
海归论坛
2005-2-14 周一, 11:13
返回顶端
房地产基础知识:土地使用权结转记入房地产开发成本(转贴)
--
安普若
- (1609 Byte) 2005-12-21 周三, 15:46
(1970 reads)
孙中山在三民主义中对土地财富转移的理论
--
xiake88
- (4343 Byte) 2005-12-23 周五, 02:11
(373 reads)
房地产基础知识:谈谈土地成本的“折旧”
--
安普若
- (914 Byte) 2005-12-21 周三, 16:20
(581 reads)
房地产基础知识:成本法评估房地产时的折旧估算
--
安普若
- (7315 Byte) 2005-12-21 周三, 16:14
(707 reads)
房地产基础知识:评估二手房价简易法
--
安普若
- (1143 Byte) 2005-12-21 周三, 15:59
(1059 reads)
明显15%错误
--
筋斗云
- (53 Byte) 2005-12-21 周三, 17:30
(545 reads)
您可能低估了好学区的价值
--
jobown
- (138 Byte) 2005-12-21 周三, 23:38
(301 reads)
房地产基础知识:土地使用权同时征收土地使用税与房产税之疑问
--
安普若
- (735 Byte) 2005-12-21 周三, 15:52
(538 reads)
房地产基础知识:土地使用权评估增值如何处理
--
安普若
- (437 Byte) 2005-12-21 周三, 15:48
(519 reads)
显示文章:
所有文章
1天
7天
2周
1个月
3个月
6个月
1年
时间顺序
时间逆序
海归论坛首页
->
海归商务
焦点讨论
|
精华区
|
嘉宾沙龙
|
白领丽人沙龙
所有的时间均为 北京时间
论坛转跳:
您
不能
在本论坛发表新主题,
不能
回复主题,
不能
编辑自己的文章,
不能
删除自己的文章,
不能
发表投票, 您
不可以
发表活动帖子在本论坛,
不能
添加附件
不能
下载文件,
热门标签
更多...
论坛精华荟萃
更多...
博客热门文章
更多...
海归网二次开发,based on phpbb
Copyright © 2005-2024 Haiguinet.com. All rights reserved.