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 房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴） |
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房地产基础知识：土地使用权结转记入房地产开发成本（转贴） -- 安普若 - (1609 Byte) 2005-12-21 周三, 15:46 (1954 reads) |
安普若
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作者：安普若 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
成本法评估房地产时的折旧估算
2003-3-10 广州业勤
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成本法评估房地产时的折旧估算
建筑物评估时，评估者往往用直线折旧年限法求取折旧额。本文在于使大家更深一层次讨论、认识折旧的内涵，重视在折旧额或成新率上的考虑与估算。
估算建筑物的折旧额，是估价人员利用成本法估价时遇到的一个难点。所谓折旧，是指建筑物的价值减损。建筑物重置成本扣除应计折旧，其差额才是建筑物的现值。或者说，应计折旧是指建筑物重置成本与当前建筑物的价值的差额。
一、估价折旧与会计折旧的区别
估价中的折旧与会计上的折旧是有所区别的。会计上的折旧，一般是指房地产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。或者是指，企业在经营过程中，为房地产的损耗而按年提取合理的准备金．包括用于改建或重建的准备金。所以从会计角度来看，有各种不同的折旧计算方法．如直线折旧法、预额递减法、年数比率法等。
而估价中的折旧，不需考虑如何系统地把房地产损耗费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，估算建筑物的折旧是为了准确地评估建筑物的市场价值时，还需要考虑市场等因素。比如，具有特殊风格的建筑物，尽管已有许多瑕疵，却不影响它所具有的供人们欣赏的特殊功能。如果简单用上述折旧法计算，显然不能反映建筑物的真实价值。所以，在进行房地产估价时，估价人员不应拘泥于简单地套用会计上对折旧的计算方法，而是需要根据建筑物的实际情况灵活应用折旧法，以便准确地估算建筑物的减损价值。由于各种原因所造成的房地产贬值作一个总的估计，以表明其贬值(或折旧)的程度。
可见，估价中的折旧与会计上的折旧这两个概念，在内涵上是并不相同的。常常有这样的情况：有些房地产，尽管从会计账目中折旧尚未提完，而据评估的结果所示，其现时价值已所剩无几；另外有些房地产,其会计上的折旧几乎已提完，但评估的结果却显示其仍有较大的现时价值。因此．在评估实务中，正确地理解和运用折旧，分清会计折旧与评估折旧两者的区别，是非常重要的，它是保证估价正确性的一个重要方面。
二、折旧的因素
要正确估算房地产折旧额，首先必须明了导致房地产折旧的各种因素。造成房地产折旧的因素,一般可归结为三类，即物理因素,功能因素和经济因素。
(一)物理因素
物理的折旧因素有下列几项：
1、使用过程中的人为损坏。有些房地产竣工后，虽末投入实际使用，也会因管理不善而发生人为损坏。
2、由于设计、用料或施工原因而造成的,先天性的质量问题。
3、建筑物的自然老化。它一般是由风雨的侵蚀、(厂房的)机械震动、有害气体的影响等原因造成的。通常．建筑物的自然老化程度与它的使用年期成正比。
4、灾害性损坏。这种损坏是由风灾、水灾、火灾或地震等自然灾害造成的。
(二)功能因素。
功能因素是指造成房地产使用功能退化的折旧因素。如由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。如建筑式样过时、内部设备落后、内部布局过时、设备不全等。房地产的功能退化是由于新技术、新材料、新工艺、新设计的出现而造成的，而与上述物理因素无关。房地产因功能退化的缘故而减少的价值．我们称之为功能性贬值或功能性折旧。
(三)经济因素。
经济因素是指房地产与其自身以外的周围环境不协调、不适应性而发生的折旧因素。比如在住宅区的毗邻地区建起了噪音、粉尘污染严重的工厂；又如由于高层建筑拔地而起影响了其周围建筑的通风、采光；再如在原有的一幢写字楼的附近又兴建了—幢更富有市场竞争性的写字楼等等。这些情况，就是房地产经济性折旧的因素。
上述三种因素所造成的房地产评估折旧，有的基于待估房地产本身的物质状况，有的基于技术的进步，也有的则基于房地产的周围市场状况的变迁。因此，估价人员要正确估计房地产的应计折旧费，确实是一件非常不易的事情。在此．一定要明确意识到评估折旧与会计折旧的区别。一定不能把房地产本身的物质磨损作为估算折旧的唯—依据。
一般而言，对于能够修复的折旧部分．其折旧额可以根据所支付的修理费或改造费来测定；但如果修复有困难，其折旧额则可以从房地产收益性或舒适性的减退来加以判断，也可以通过与同样状况的类似房地产价格的比较来确定。估价人员的经验在这里具有十分重要的作用。
三、折旧计算
(一)耐用年限法
该法是假定在建筑物使用寿命N年内，每年以一定的折旧额或折旧率进行折旧的方法，其有：
1、直线折旧法(又称定额法)。该方法假定在建筑物耐用期间，每年的折旧额相等。每年折旧额计算公式为：
D＝(C－S)/N
式中 D －每年折旧额；
C －建筑物的重置成本；
S －残值
N－建筑物耐用年限
已使用n年的建筑物现值为：
V＝C－(C－S)n/N
直线折旧法计算简单、操作方便，所以，在估价作业中得以广泛应用。但是，这种方法将建筑物每年的折旧额划一计算，而建筑物价值并不一定以每年一定比率减损，所以、这种方法计算的年折旧额与建筑物的实际折旧额并不一致。在进行估价时，需要配合其他方法对直线法带来的误差予以修正。
2、余额递减法(又称定率法)。该方法是用一折旧率乘以每年的建筑物现值计算每年的折旧额。根据这种方法计算，折旧额是以取得房产时的第一年最大，以后逐年递减，所以，这种方法是—种提早折旧的方法。计算方法分为二步：
第一步计算固定折旧率：设固定折旧率为d。
则第一年的折旧额 D1＝dC，
第一年末，待估建筑物的残余价格:
P1=C—dC=C(1一d)
第二年度折旧额 D2＝C(1一d)×d＝dC(1一d)
则 P2＝C(1一d)一dC(1一d)＝C(1一d)2
同理，第三年的D3，P3分别为：
D3＝dC(1一d)2， P3＝C(1一d)3
以此类推，第n年的折旧额Dn，Pn为:
Dn＝dC(I一d)n-1， Pn＝C(1一d)n
如果该建筑物的耐用年限为N，则PN是残值(设残值为S)．则
S＝PN＝C(1一d)N．
由此得出 d＝l－(S/C)1/N
式中， N,S,C含义同前。
当建筑物的耐用年限N，重置成本C，最终残余值S已定时,余额递减法的折旧率d随即可以决定。
第二步，计算每年的折旧额D＝C(1一d)n-1×d, (n∠N)
已经使用了n年建筑物应计折旧为：
∑Dn=Cd+C(1－d)d+C(1－d)2d+－－-+C(1－d)n-1d
=Cd[1－(1－d)n]/d=C[1—(1—d)n]
即第n年的建筑物的现值 V＝C(1一d)n
例如:某砖混结构建筑物，建筑面积1000平方米，耐用年限50年，残值率2％，已使用20年，年复利率为6%,该结构建筑物目前重置价格标准为800元/平方米2,用余额递减法计算1)年折旧率2)折旧总额
3)建筑物现值。
年折旧率: d＝l－(S/C)1/N＝1－(2％)1/50=1－0.925=0.075=7.5%
折旧总额: ∑Dn= C[1—(1—d)n]=800000[1－(1－0.075)20]
＝800000×(1－0.21)=800000 ×0.79=632，000元
建筑物评估值:V＝C(1一d)n＝800000×0.21=168,000元
(3)偿还基金法。该方法认为在建筑物使用期间，每年提取—定数额的折旧，此项折旧视同偿还基金专户存储．每年都有利息(复利),这样，利息加上折旧的合计额，到建筑物耐用年限期满时，与总折旧额相等，即等于建筑物的重置成本扣除残值的余额。
假定每年储存A元(即年折旧额)，则每年的储存金到建筑物使用期满年限N年时为：
A(1十r)N-1，A(1十r)N-2…A(1十r)2，A(1十r)，A
各项总和应与总折旧额一 致。即
C－S＝A[1－(1+r)N]/[1－(1+r)]
A=(C－S)×r/[(1+r)Ｎ－1]
设定每年折旧额为D，则：
D=A=(C－S)×r/[(1+r)Ｎ－1]
式中 D，S，C, N，同前，r为复利利息率。
建筑物使用n年后的累计折旧额和现值应为：
∑D＝n(C－S)×r/[(1+r)Ｎ－1]
V=C－n(C－S)×r/[(1+r)Ｎ－1]
例如某项房地产的重置成本为1000000元．全寿命使用期为60年，最终残值为100000元(残值率为10％)，用偿还基金法计算该房地产每年折旧额,复利率r=5%
D=(C－S)×r/[(1+r)Ｎ－1]
=1000000×(1－10%)×5%/[(1+5%)60－１]
=45000/17.68=2545元
第二十年的累积折旧额为:2545×20=50900元
(4)年数合计法。该方法是用建筑物的重置成本扣除残值的余额。乘以一个逐年变化的分数(即折旧率),作为当年的折旧额。
这个分数的分子是建筑物剩余使用寿命在当年开始的数字,分母是全部耐用年数总和。用q代表这个总和，则有：
q＝1+ 2十3+…+N＝N(1+N)/2
每年折旧额计算办法为：
Dn=[N－(n－1)]×(C－S)/q=2(N－n+1)×(C－S)/N(1+N)
比如：以10年寿命为例，分母q＝1十2十3－－-+10=55，第一年折旧额为重置成本的10/55,第二年折旧额为重置成本的9／55,其余类推。
已经使用了n年的建筑物的折旧总额与现值为：
Dn={n× [2N－(n－1)]/N(1+N)}×(C－S)
V=C－{n×[2N－(n－1)]/N(1+N)}×(C－S)
(5)年金法。年金法认为房地产的重新建造价值，应该是各年的折旧额(视同年金)及估计残值两者的现值。因此，在计算折旧时，重新建造价值中应减去估计残值的现值，同时还要考虑重新建造价值的利息。每年折旧额计算公式:
D={(C－S)r/[(1+r)N－1]}+C×r
D、C、S含义同前，r为年利率。
(6)诺斯法。该方法认为，建筑物价值的减少，每年并不相同,而是逐年增加。这是德国人诺斯(F.S,Ross)所创的方法.这种方法将耐用年数分为相等的五期，并假定第一期的折旧为平均折旧率的3／5，第二期为4／5，第三期为5／5，第四期为6／5,第五期为7／5。如某建筑物折旧价值为l0000美元，使用寿命为10年，平均每年折旧领为1000美元。如果采用诺斯法，第一、二年的折旧额为3×1000／5＝600美元，第三、四年的折旧额为800美元，第五、六年折旧额为l000美元，第七、八年为1200美元,第九、十年为1400美元。
(7)阿瑟法。美国人阿瑟(W.Arthur)认为建筑十分优良的木造住宅，其经济耐用年限确定为40年，其折旧率在最初25年间，每年为1.65％，其后10年间为1．65％一3．3％，最后5年为7％，计算方法为：
V＝C×[1一(d×n)]
其中，V为使用n年时的建筑物现值，n为经过的年数，d为折旧率。
虽然，该方法所指的是木造住宅，但它提示了一种思路，即：某种结构的建筑物，在其整个耐用期间，可以划分为若干个阶段。
各阶段的折旧率不等，随使用年限延长，折旧率增大。这种折旧过程符合建筑物由新到旧价值减损的变动规则；各阶段内的折旧率固定，采用直线折旧法确定折旧额。通过这样的折旧，既符合建筑物价值减损的规律，操作上又简便易行。所以，在探讨修正直线折旧法的不足时，这种方法的思路具有—定的参考意义。
(二)成新折扣法。该方法是根据建筑物建成年代的建筑质量、使用年限及维修养护情况等诸因素，确定成新折扣标准，是将待估建筑物的各项条件与同类建筑物成新划分标准相对照,进而确定待估建筑物的成新率和折旧。计算方法是：
建筑物现值＝建筑物重置价×建筑物成新率
建筑物成新率是一个综合在指标，它的得到可采用定量定性相结合的方法，即采用年限法,并加以实际考察修正得到符合待估建筑物的成新率。
(三)实际观察法
观察法，也叫实测法。它是估价人员对勘估对象现存状态的成色、折旧程度所进行的目测判断，并以此为基础评估其现时价格的一种方法。
观察法的特点是直观性和直接性，是直接对勘估对象在现时状态下的结构、装修、保养、功能、设备、材料等方面所进行的折旧判断。因此，它要求估价人员对房屋的结构、装修、设备等方面具有熟悉和评判的能力，需要拥有足够的技术与经验。
(四)混合法
估价人员有时可以同时采用上述几种方法确定房地产的减价额，但各方法得出的结果不尽相同，为此可以采用简单算术平均或加权算术平均将所得出的结果综合出—个统筹兼顾的结果，这就是混合法。
四、折旧计算的其它方法
(一)直接价值法
直接价值法是把待估房地产的复原性修理费用视作其累计折旧额的一种折旧方法。例如要把一项已使用十年的房地产修复至接近新的面貌，总共需花费7.5万元、那么，我们就可以把这7.5万元视作该项房地产经过十年时的累计折旧额。这种方法非常直观，但实际上要把陈旧的房地产通过修理完全复原，—般是不大可能的，因此对此计算结果还须作适当修正。
(二)功能性折旧的考虑
功能性折旧是由于新设计、新技术、新材料、新设备的运用而造成原有房地产的贬值(折旧)。这是由于新型房地产在使用功能上不仅能替代原有房地产，而且新型房地产的运行成本比较低，其收益又比较高，功能折旧的计算，就是从数量上估算原有房地产的贬值。
现实的房地产功能性贬值是复杂。其中对成本项目的范围和具体数据的测定、参照物的选择、折现率的确定、剩余寿命的合理推定等等，都必须言之有据，合情合理。功能性贬值的计算方法，在我国的房地产评估实务中几乎未有实际运用，但这种评估折旧方法无疑会为我们评估人员提供一条启发性思路。
(三)经济性折旧的计算方法
经济性折旧是由于评估房地产自身以外的经济环境的影响而造成的房地产贬值。比如在某个住宅区中建起了一座产生某种污染源的工厂；又比如由于交通改造，使某栋住宅距离交通站线更远了；再如在某座写字楼的附近又造起了一座更具商业竞争力的写字楼等等。
对于纯粹作为生活消费资料的房地产，其经济性折旧主要产生于其原有的某种环境效益的丧失；而对经营性房地产来说，其经济性折旧主要反映在经营收益的减损上。
例如在写字楼A的附近，又兴建了写字楼B。由于写字楼的市场竞争加剧，写字楼A的房间出租率在租金不变的条件下，由98％下降至60％、那么由此带来的经济性贬值为：
[1－(现时经营能力/原有经营能力)X]×100%
式中,对于房地产取0.9,则经济贬值率:
[1－(0.6/0.9)0.9]=1－0.69=0.31=31%
(四)分项折旧法(又称分解法)。
该方法，不是将折旧的基准直接置于建筑物的使用年数，而是分别考虑物理化学的、功能的和社会经济因素引起的价值损耗，最后再加总，从而得到应从重置成本中扣除的折旧额总和。
在采用这种方法计算折旧时，估价人员首先将建筑物的价值损耗分为两类：可修复的和不可修复的。所谓可修复的，如屋顶破裂、供热系统损坏、墙面剥落、电线老化等可以重新弥补的损耗。不可修复的损耗，如建筑物年龄过老或设计过时，在估价时，也必须按实际情况考虑进去。
可修复的价值损失，一般用重置成本或修理费来计量。在确定不可挽回的价值损失时，有三种方法供选择：一是现状观察法，即通过对建筑物现状的观察，来判断建筑物的价值损失，或与当地当前建造的建筑物的新价值比较价值损失的百分比，二是采用建筑物的耐用年数，计算不同类型、年龄和预期经济寿命的建筑物应扣除的折旧，三是利用可修理部分全部更新修理过以后，整宗房地产假定出租的价值，同新建造的可替代的房地产出租价值之间差额来确定应该扣除的折旧额。
此外,根据实际情况，还需要扣除，由于经济、政策等因素带来的价值损失。 最后，估价人员将各项折旧费加总在一起，就得到了应计折旧总额。
五、折旧计算的有关问题的处理与注意
房地产估价规范规定，遇有下列情况的处理应为：
1、建筑物的建设期不计入耐用年限，应从建筑物竣工验收合格之日起计算耐用年限；
2、建筑物耐用年限短于土地使用年限时，按建筑物耐用年限计算折旧；
3、建筑物使用年限长于土地使用年限，应按土地使用年限计算折旧；
4、建筑物出现于补办土地使用权之前，其耐用年限早于土地使用年限而结束时，以建筑物耐用年限计算折旧；
5、建筑物出现于补办土地使用权之前，其耐用年限晚于土地使用年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
本文列举了许多方法求取建筑物的折旧，但是，不管用什么折旧方法求取建筑物现值，估价人员都必须亲临待估对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间、结构，维护、保养、使用情况，内部装修，以及地基的稳定性等，最后确定折旧额或成新率。
另一个要注意是建筑物内各部分的折旧年限的差异，不能将各部分认为是一个折旧年限，如内部的装修和其他设施都各自有折旧年限。
原作者：ftwszl
来 源：评估专家网
作者：安普若 在 海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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